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[稅務] 法拍約定不改變義務人,涉稅問題優先遵從稅法 [復制鏈接]

  • TA的每日心情
    開心
    2019-1-25 10:45
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    [LV.6]常住居民II

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    1#
    發表于 2020-1-13 09:04:35 |只看該作者 |倒序瀏覽


    案例簡介:
    (1)本案爭議系由《競買須知》同稅法規定納稅義務人不一致引起。
    (2)《競買公告》載明:標的物過戶“所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人承擔”,成交價不含過戶時所發生的全部費用和稅費。
    (3)法院判決確認司法拍賣過程中對稅費的約定不產生變更法律規定的納稅義務人主體的效力,即在涉稅問題上優先遵從稅法的規定。
    一審民事判決書:
    國家稅務總局北京市順義區稅務局與北京金兆宏業投資有限公司破產債權確認糾紛一審民事判決書
    北京市順義區人民法院
    民 事 判 決 書
    (2018)京0113民初28367號
    原告:國家稅務總局北京市順義區稅務局,住所地北京市順義區府前東街7號,統一社會信用代碼11100000000093251H。
    負責人:胡永進,局長。
    委托訴訟代理人:張海彤,男,1980年8月1日出生,漢族,國家稅務總局北京市順義區稅務局員工。
    委托訴訟代理人:吳曉雁,北京市道盛律師事務所律師。
    被告:北京金兆宏業投資有限公司,住所地北京市順義區大孫各莊鎮小段村新華大街63號。
    訴訟代表人:北京金兆宏業投資有限公司管理人,住所地北京市朝陽區。
    負責人:彭偉。
    委托訴訟代理人:呂志合,男,1974年8月8日出生,漢族,北京金兆宏業投資有限公司管理人小組成員。
    委托訴訟代理人:石德祿,男,1989年2月17日出生,漢族,北京金兆宏業投資有限公司管理人小組成員。
    第三人:北京空港天瑞置業投資有限公司,住所地北京市順義區趙全營鎮兆豐產業基地兆豐街58號,統一社會信用代碼911101137704281345。
    法定代表人:曹廣山,董事長。
    委托訴訟代理人:梁樹春,男,1979年1月4日出生,漢族,北京空港天瑞置業投資有限公司員工。
    委托訴訟代理人:陸玉紅,北京陸源律師事務所律師。

    原告國家稅務總局北京市順義區稅務局(以下簡稱順義區稅務局)與被告北京金兆宏業投資有限公司(以下簡稱金兆宏業公司)、第三人北京空港天瑞置業投資有限公司(以下簡稱空港天瑞公司)破產債權確認糾紛一案,本院受理后,依法適用簡易程序,公開開庭進行了審理。原告順義區稅務局的委托訴訟代理人張海彤、吳曉雁,被告金兆宏業公司的管理人負責人彭偉及其成員呂志合、石德祿,第三人空港天瑞公司的委托訴訟代理人梁樹春、陸玉紅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

    原告順義區稅務局向本院提出訴訟請求:


    1.確認原告享有針對被告的破產債權,其中應繳稅金為55349329.82元優先于普通破產債權清償,滯納金為4954172.96元屬于普通破產債權;
    2.訴訟費由被告承擔。

    事實與理由:


    原告于2016年9月6日向金兆宏業公司管理人提交申報債權登記表,2018年1月,原告收到金兆宏業公司管理人郵寄的編號為“債權編號[稅1]”的《債權初步審核函》,文件顯示管理人僅對原告申報的房產稅及城市土地使用稅進行了認定,即認定破產債權總額為895326.17元,其中667863.12元為稅金優先于普通破產債權清償、227463.05元為滯納金屬于普通破產債權,與其他普通破產債權共同按比例清償。

    原告對此認定存有異議,于2018年2月向管理人提交了《關于對北京金兆宏業投資有限公司債權初步審核函的回復》,要求管理人對“營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加及土地增值稅”一并予以認定,后原告與管理人就破產債權確認事宜進行過多次書面及當面溝通,但申報債權終未被全部認定。原告認為營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加及土地增值稅的法定納稅義務人同樣為被告。

    理由如下,盡管法院拍賣公告及拍賣成交確認書中明確“所涉及的一切稅費均由買受人承擔”,但公告及確認書約定的是稅費的承擔主體,并未改變相關稅收征管規定的納稅義務人。如果按照管理人的意思表示,原告應當向買受人征收稅金,但因買受人并非納稅義務人,即并非行政征收相對人,被告拖欠稅款所產生的行政責任乃至刑事責任無法轉嫁給買受人,如此造成的結果是稅金由買受人承擔,而滯納金等其他行政乃至刑事責任由被告承擔,這顯然自相矛盾。

    根據相關規定,原告申報債權中所涉及營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加及土地增值稅的納稅義務人均為被告。故訴至法院。

    被告金兆宏業公司答辯稱:


    被告不是納稅義務人,被告沒有法律意義上的轉讓或銷售行為,不符合稅法關于營業稅和土地增值稅的納稅義務人須有轉讓或銷售行為的認定要求。第三人辦理不動產產權轉移登記的方式,也可說明被告沒有轉讓或銷售不動產給第三人。被告沒有獲得會計意義上的收入,不符合稅法關于營業稅和土地增值稅的納稅義務人須有收入的認定要求。第三人是順義法院根據實際情況確定的稅費承擔人。法拍不但生效且已執行,故不容置疑和改變。

    法拍中買受人承擔稅費具有合理性,在實踐中通行不悖。買受人承擔稅費是司法機關行業慣例。買受人承擔稅費可以實現多方共贏。原告在稅款金額確認上程序違法。原告計算營業稅的方法錯誤,且不應計算滯納金。本案土地出讓金3254864元應當允許從營業額中扣除,原告不同意扣除的觀點不能成立。本案不應征收營業稅滯納金。城市維護建設稅、地方教育費附加和教育費附加,都是依據營業稅稅額計算的來的,因營業稅計算錯誤而錯誤。該三種稅費應當在營業稅金額予以糾正后進行糾正。

    本案土地增值稅不應當征收滯納金,并且在被告無法提供房屋評估價格的情況下,原告也應當采用核定征收的方式征收土地增值稅,而不是按照土地增值稅的一般計算方法計算土地增值稅且視房屋評估價格為零。原告在起訴時沒有主張土地增值稅的滯納金,而是在開庭審理時才增加此項訴訟請求。

    原告的該種主張不僅太過隨意,并且也沒有法律依據,其主張土地增值稅滯納金不能成立。在無法提供房屋評估價格的情況下,原告也應當對土地增值稅進行核定征收,而不能以沒有提交房屋評估價格為由,仍然按照土地增值稅的一般計算方法并視房屋評估價格為零,來計算土地增值稅。

    第三人空港天瑞公司陳述稱:


    空港天瑞公司不能作為本案的第三人參加訴訟,第三人不是納稅義務人,不應當承擔稅費和滯納金。對于原告的第一項訴訟請求中對于稅金計算數額不認可,第三人認為原告沒有將開發土地成本費用、新建房、配套設施的成本、相關的費用列入扣除的項目,不認可滯納金,滯納金是因為被告沒有交納,與第三人無關,認可被告是納稅主體。

    被告金兆宏業公司向本院提出申請:請求法院判決第三人代為承擔原告主張的破產債權終因涉案不動產拍賣產生的相關稅費、訴訟費用。

    事實與理由:


    空港天瑞公司系法院司法拍賣文書中確定的納稅義務的承擔者,且為了保持司法文書的統一性,節約司法資源,故應由第三人代為承擔相應的稅費及訴訟費用。

    原告順義區稅務局答辯稱,不同意被告的申請。

    第三人空港天瑞公司陳述稱,不同意被告的申請,第三人不是法定納稅人。

    本院經審理認定事實如下:

    2015年11月5日,本院在淘寶網司法拍賣網絡平臺上發布對于北京市順義區大孫各莊鎮大孫各莊村村南土地、房屋及附屬物的《競買公告》,該公告中載明,拍賣標的位于北京市順義區大孫各莊鎮大孫各莊村村南土地、房屋及附屬物。房產證號為京房權證順股字第00408,建筑面積為6637.12平方米,土地使用權證號為京順國用2003初字第0308號,證載面積為112236.7平方米,土地性質為出讓,用途為工業。起拍價為9535萬元,保證金為500萬元,增加幅度為50萬元。

    特別提醒,競買人需詳細咨詢房產過戶的相關政策,過戶風險自行承擔。標的物過戶登記手續由買受人自行辦理,所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人承擔。競拍人在拍賣競價前請務必再自行閱讀本院發布的拍賣須知。

    《競買須知》中載明,本次拍賣活動計價貨幣為人民幣,拍賣時的起拍價、成交價均不含買受人在拍賣標的物交割、過戶時所發生的全部費用和稅費。買受人應自行辦理水、電等戶名變更手續,相關費用自理。對可能存在的影響標的物使用的水、電、物業管理等欠費,由買受人自行解決,拍賣人不承擔上述費用,未明確繳費義務人的費用也由買受人自行解決。

    2015年12月4日,本院作為拍賣人與買受人空港天瑞公司簽訂《司法拍賣成交確認書》,該確認書中載明,空港天瑞公司于2015年11月21日通過淘寶網司法拍賣網絡平臺以最高價競得拍賣標的物,即北京市順義區大孫各莊鎮大孫各莊村村南土地、房屋及附屬物,成交價為9585萬元。

    買受人在拍賣前已認真閱讀《拍賣公告》、《拍賣須知》等公示材料,自愿履行上述材料的相關規定。對于拍賣標的物的過戶、違章記錄處理、過戶費用、其他所涉稅、運輸費等均由買受人自行承擔,對由此而造成的無法過戶與拍賣人無涉。

    同時,買受人申明中載明“我方已認真閱讀并接受本次拍賣有關規定,自愿遵守執行,已在相關拍賣文件簽字確認,并當場簽署《拍賣成交確認書》。我方對拍賣過程及結果均予以認可,對自己的競買行為負責,愿意承擔相應的法律責任。”

    2016年6月2日,本院根據茉莉航空服務(北京)有限公司的破產清算申請作出(2016)京0113民破2號民事裁定書,裁定“受理申請人茉莉航空服務(北京)有限公司對被申請人北京金兆宏業投資有限公司的破產清算申請。”。在后續債權申報過程中,順義區稅務局與金兆宏業公司的管理人就金兆宏業公司的應繳稅款及承擔主體多次進行溝通,且未達成一致意見。

    庭審中,金兆宏業公司稱認可稅金的計算方式,但認為不應當由金兆宏業公司承擔,應當由買受人承擔。同時認可增值稅由賣方承擔,但是司法公告已經規定了稅費由買受人承擔。同時在計算土地增值稅計算的時候應當扣除成本。空港天瑞公司之所以能夠拿到涉案不動產,是因為法院的司法處置行為導致的,空港天瑞公司與金兆宏業公司并非民事關系。

    訴訟中,順義區稅務局明確其訴訟請求為:請求確認原告對被告享有破產債權共計60202687.31元,其中所欠稅款共計55256583.3元、滯納金共計4946104.01元。

    上述事實,有原告順義區稅務局提供的登記表、審核函、恢復、收據、房屋所有權證、計算明細表,被告金兆宏業公司提供的發票、審計報告、拍賣公告、確認書,本院調取的證據材料及本案的庭審筆錄等在案佐證。

    本院認為:根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條之規定,在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人,為營業稅的納稅人,應當依照本條例繳納營業稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條之規定,轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當依照本條例繳納土地增值稅。《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條之規定,凡繳納消費稅、增值稅、營業稅的單位和個人,都是城市維護建設稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),都應當依照本條例的規定繳納城市維護建設稅。

    本案中,雖然涉案土地及地上物通過司法拍賣形式進行處置,但司法拍賣也是銷售、轉讓的一種方式。且本案的司法拍賣所得亦已為破產財產交給金兆宏業公司,故對于金兆宏業公司為納稅義務人的事實,本院予以確認。

    本案的爭議焦點在于司法拍賣過程中競買公告、確認書中載明的稅費由買受人承擔條款的適用問題。對此,本院認為該條款規定的稅費由買受人來承擔系指該筆費用最后的承受主體問題,而非對納稅義務人的變更。

    而稅務機關的納稅相對方應為納稅義務人,至于納稅義務人與其他相對方之間的責任承擔問題系雙方之間的另案法律關系,應另訴解決,故本院對于順義區稅務局的訴訟請求予以支持,金兆宏業公司的抗辯意見沒有法律依據,本院不予采納。對于金兆宏業公司的要求第三人空港天瑞公司代為交納稅款的申請,本院認為,本案屬于破產清算過程中的衍生訴訟,且為破產債權確認糾紛案件,順義區稅務局亦不同意空港天瑞公司代為交納,且該申請亦不符合反訴的受理條件,故本院對于金兆宏業公司的申請不予準許。

    同時,金兆宏業公司指出的應當扣減成本的抗辯意見,本院認為,該抗辯意見并沒有相關強制性規定,故本院上述抗辯意見不予采納。

    綜上,根據《中華人民共和國企業破產法》第五十八條之規定,判決如下:

    確認原告國家稅務總局北京市順義區稅務局對被告北京金兆宏業投資有限公司享有破產債權共計六千零二十萬零二千六百八十七元三角一分,其中所欠稅款共計五千五百二十五萬六千五百八十三元三角;滯納金共計四百九十四萬六千一百零四元零一分。

    案件受理費十七萬一千六百五十九元,由被告北京金兆宏業投資有限公司負擔,于本判決生效之日起七日內交納。

    如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本,上訴于北京市第三中級人民法院。

    審判員 胡 波
    二〇一九年六月二十六日
    書記員 聶佳飛

    二審民事判決書:
    北京金兆宏業投資有限公司等與國家稅務總局北京市順義區稅務局破產債權確認糾紛二審民事判決書
    北京市第三中級人民法院
    民 事 判 決 書
    (2019)京03民終12171號
    上訴人(原審被告):北京金兆宏業投資有限公司,住所地北京市順義區大孫各莊鎮小段村新華大街63號。
    訴訟代表人:北京金兆宏業投資有限公司管理人,住所地北京市朝陽區。
    負責人:彭偉。
    委托訴訟代理人:呂志合,男,1974年8月8日出生。
    委托訴訟代理人:石德祿,男,1989年2月17日出生。
    被上訴人(原審原告):國家稅務總局北京市順義區稅務局,住所地北京市順義區府前東街7號。
    負責人:胡永進,局長。
    委托訴訟代理人:曹植,男,1986年12月22日出生。
    原審第三人:北京空港天瑞置業投資有限公司,住所地北京市順義區趙全營鎮兆豐產業基地兆豐街58號。
    法定代表人:曹廣山,董事長。
    委托訴訟代理人:梁樹春,男,1979年1月4日出生。

    上訴人北京金兆宏業投資有限公司(以下簡稱金兆宏業公司)因與被上訴人國家稅務總局北京市順義區稅務局(以下簡稱順義區稅務局)、原審第三人北京空港天瑞置業投資有限公司(以下簡稱空港天瑞公司)破產債權確認糾紛一案,不服北京市順義區人民法院(2018)京0113民初28367號民事判決,向本院提起上訴。本院立案后,依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
    金兆宏業公司上訴請求:撤銷一審判決,改判駁回順義區稅務局一審全部訴訟請求;一審、二審訴訟費用由順義區稅務局負擔。

    事實和理由:


    司法拍賣公告和成交確認書明確載明了稅費由買受人承擔,該條款具有法律效力,系法院依職權確定稅費承擔主體,一審判決要求金兆宏業公司先行承擔稅費、再另訴買受人追償稅費錯誤。司法拍賣公告等不但生效且已執行,具有合法性,不容置疑和改變。

    一審判決將稅費承擔條款中的買受人認定為承擔稅費的最終主體,要求金兆宏業公司先行承擔稅費、再另訴買受人追償明顯是對司法拍賣公告的錯誤解釋,這種做法違反行政執法的合理高效原則,且不符合實際。一審法院認定涉案土地經司法拍賣已經作為破產財產交給金兆宏業公司,并由此認定金兆宏業公司為納稅義務人錯誤。金兆宏業公司收到的拍賣款系不含稅價款,由金兆宏業公司用稅后收入承擔因司法拍賣形成的稅費,會出現雙重征稅的問題。金兆宏業公司并不是納稅義務人,金兆宏業公司沒有法律意義上的轉讓或銷售行為,不符合稅法關于營業稅和土地增值稅的納稅義務人須有轉讓或銷售行為的認定要求。

    空港天瑞公司系通過執行裁定書直接辦理不動產產權轉移登記,也能說明金兆宏業公司沒有轉讓或銷售不動產給空港天瑞公司。金兆宏業公司沒有獲得會計意義上的收入,不符合稅法關于營業稅和土地增值稅的納稅義務人須有收入的認定要求。一審法院認為扣減成本沒有相關強制性規定,存在嚴重的法律適用錯誤,法院不應為順義區稅務局的錯誤行為買單。

    順義區稅務局在稅款金額確認上存在程序違法,其通過訴訟方式主張確認破產債權,沒有向金兆宏業公司送達征稅的稅務事項通知書,缺少救濟環節。一審法院以“強制性規定”剝奪金兆宏業公司正常進行成本抵扣的權利,屬于重大錯誤。

    金兆宏業公司不認可順義區稅務局的稅金計算方式,一審法院認定事實錯誤。涉案土地的出讓金3254864元應當允許從營業額中扣除,且不應計算滯納金。城市維護建設稅、地方教育費附加和教育費附加,都是依據營業稅稅額計算得出,因營業稅計算錯誤,上述稅款也計算錯誤。

    涉案土地增值稅計算方式錯誤,不應征收滯納金,且在金兆宏業公司無法提供涉案房屋評估價格的情況下,順義區稅務局應當采用核定征收的方式征收土地增值稅,而不是按照土地增值稅的一般計算方法計算土地增值稅且視房屋評估價格為零。

    一審判決記載順義區稅務局變更訴訟請求,但該金額與其向管理人申報的稅款債權以及一審訴訟請求金額均不一致,順義區稅務局未在一審中向法院釋明變更訴訟請求,一審對此認定錯誤。

    順義區稅務局辯稱:


    同意一審判決,不同意金兆宏業公司的上訴請求和理由,請求駁回金兆宏業公司的上訴請求。一審判決認定事實清楚,適用法律正確,計算無誤,請求維持一審判決。納稅義務人為法律和行政法規規定負有納稅義務的單位和個人,納稅義務人應該按規定繳納稅款。無論是一審判決還是現行所有有效的判決,都是強調稅收法定。

    本案中納稅義務人是出讓不動產的出讓方,即金兆宏業公司。金兆宏業公司是法定納稅義務人,這一點不可更改。在法定義務人確定不可更改的情況下,法律并沒有禁止納稅義務人與合同相對方約定稅費的具體承擔主體。因此,司法拍賣成交確認書、拍賣公告和拍賣須知中對稅費承擔的約定是人民法院根據法律原則確定的金兆宏業與空港天瑞公司之間關于稅費承擔的具體約定,沒有違反稅務的強制性規定,此約定不改變納稅義務人應向稅務機關承擔的法定納稅義務。空港天瑞公司并非法定的納稅義務人,稅務機關無法基于稅收征收程序要求其履行納稅義務。關于營業稅的計算問題。

    營業稅的計算方式正確,土地出讓金不得從計算營業稅的營業額中扣除。如果納稅人直接購置不動產之后出售或者直接受讓土地使用權之后出售,可以減除購置不動產和受讓土地使用權的金額,但本案中涉及的不動產金兆宏業公司已經進行了建造行為,所有的房屋均屬于自建,不屬于購置的不動產,不適用扣除規定。營業稅滯納金合法合理,計算無誤。空港天瑞公司于2015年11月21日通過淘寶網拍賣成交后,按照拍賣公告于2015年11月27日將扣除500萬元保證金之后的余款9085萬元繳入法院指定賬戶,依據營業稅的法律規定,2015年11月27日已經收取營業收入款項,故轉讓不動產的營業稅納稅義務產生于2015年11月27日。納稅人以月或季度為納稅期限自期滿之日起15日內申報納稅,于次月1日到15日內申報納稅,并結清上月應納稅款。

    金兆宏業公司作為營業稅納稅人,納稅期限是一個月,應于2015年12月15日之前申報繳納稅款,自申報期限屆滿次日即2015年12月16日開始計算營業稅滯納金。因此,營業稅計算滯納金起算時間無誤,截止時間到法院裁定破產受理也無誤,故滯納金計算無誤。關于城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加,由于營業稅計算無誤,這三個稅費計算也無誤。

    關于土地增值稅,計算方法正確,也應當加收滯納金。金兆宏業公司作為土地實際出讓方應主動向稅務機關提供舊房及建筑物的評估價格,并經稅務機關確認后可作為扣除依據。本案中稅務機關多次要求金兆宏業公司提供評估報告,但金兆宏業公司自房產轉讓以來,在順義區稅務局與其多次溝通之后,而且在一審法院限期要求其提供評估報告的情況下,至今未能舉證提供評估報告,不利后果應該由其承擔。

    關于土地增值稅的滯納金,納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內辦理納稅申報,并向稅務機關提供房屋及建筑物產權土地使用權證書、土地轉讓、房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。金兆宏業公司應在司法拍賣成交確認書簽訂后7日內向稅務機關進行納稅申報,但是金兆宏業公司至今未申報,理應承擔延遲申報稅款產生的滯納金。

    司法拍賣成交確認書于2015年12月4日簽訂,納稅人應在7日內即2015年12月11日前向稅務機關進行申報,從納稅期限期滿之日的次日即2015年12月12日起算延遲繳納稅款的滯納金,計算無誤。綜上,請求法院駁回金兆宏業公司的全部訴訟請求,維持一審判決。
    空港天瑞公司述稱:同意一審判決。空港天瑞公司不能作為本案第三人參加訴訟,空港天瑞公司不是納稅義務人,不應承擔稅費和滯納金。本案事實清楚,金兆宏業公司和順義區稅務局之間的法律關系清楚,權利義務明確,依金兆宏業公司申請追加第三人造成法律關系混亂,不符合當事人主義。涉案土地增值稅的稅金計算應該將土地開發成本、新建房配套設施成本等相關費用列入扣除項目,但該筆成本沒有扣除。

    順義區稅務局向一審法院起訴請求:1.確認順義區稅務局享有針對金兆宏業公司的破產債權,其中應繳稅金為55349329.82元優先于普通破產債權清償,滯納金為4954172.96元屬于普通破產債權;2.訴訟費由金兆宏業公司承擔。

    一審法院認定事實:2015年11月5日,法院在淘寶網司法拍賣網絡平臺上發布對于北京市順義區大孫各莊鎮大孫各莊村村南土地、房屋及附屬物的《競買公告》,該公告中載明,拍賣標的位于北京市順義區大孫各莊鎮大孫各莊村村南土地、房屋及附屬物。房產證號為京房權證順股字第00408,建筑面積為6637.12平方米,土地使用權證號為京順國用2003初字第0308號,證載面積為112236.7平方米,土地性質為出讓,用途為工業。起拍價為9535萬元,保證金為500萬元,增價幅度為50萬元。

    特別提醒,競買人需詳細咨詢房產過戶的相關政策,過戶風險自行承擔。標的物過戶登記手續由買受人自行辦理,所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人承擔。競拍人在拍賣競價前請務必再自行閱讀一審法院發布的拍賣須知。

    《競買須知》中載明,本次拍賣活動計價貨幣為人民幣,拍賣時的起拍價、成交價均不含買受人在拍賣標的物交割、過戶時所發生的全部費用和稅費。買受人應自行辦理水、電等戶名變更手續,相關費用自理。對可能存在的影響標的物使用的水、電、物業管理等欠費,由買受人自行解決,拍賣人不承擔上述費用,未明確繳費義務人的費用也由買受人自行解決。

    2015年12月4日,一審法院作為拍賣人與買受人空港天瑞公司簽訂《司法拍賣成交確認書》,該確認書中載明,空港天瑞公司于2015年11月21日通過淘寶網司法拍賣網絡平臺以最高價競得拍賣標的物,即北京市順義區大孫各莊鎮大孫各莊村村南土地、房屋及附屬物,成交價為9585萬元。買受人在拍賣前已認真閱讀《拍賣公告》、《拍賣須知》等公示材料,自愿履行上述材料的相關規定。對于拍賣標的物的過戶、違章記錄處理、過戶費用、其他所涉稅、運輸費等均由買受人自行承擔,對由此而造成的無法過戶與拍賣人無涉。同時,買受人申明中載明“我方已認真閱讀并接受本次拍賣有關規定,自愿遵守執行,已在相關拍賣文件簽字確認,并當場簽署《拍賣成交確認書》。我方對拍賣過程及結果均予以認可,對自己的競買行為負責,愿意承擔相應的法律責任。”

    2016年6月2日,一審法院根據茉莉航空服務(北京)有限公司的破產清算申請作出(2016)京0113民破2號民事裁定書,裁定“受理申請人茉莉航空服務(北京)有限公司對被申請人北京金兆宏業投資有限公司的破產清算申請。”。在后續債權申報過程中,順義區稅務局與金兆宏業公司的管理人就金兆宏業公司的應繳稅款及承擔主體多次進行溝通,且未達成一致意見。

    一審庭審中,金兆宏業公司稱認可稅金的計算方式,但認為不應當由金兆宏業公司承擔,應當由買受人承擔。同時認可土地增值稅由賣方承擔,但是司法公告已經規定了稅費由買受人承擔。同時在計算土地增值稅計算的時候應當扣除成本。空港天瑞公司之所以能夠拿到涉案不動產,是因為法院的司法處置行為導致的,空港天瑞公司與金兆宏業公司并非民事關系。

    訴訟中,順義區稅務局明確其訴訟請求為:請求確認順義區稅務局對金兆宏業公司享有破產債權共計60202687.31元,其中所欠稅款共計55256583.3元、滯納金共計4946104.01元。

    一審法院認定的上述事實,有順義區稅務局提供的登記表、審核函、回復、收據、房屋所有權證、計算明細表,金兆宏業公司提供的發票、審計報告、拍賣公告、確認書,法院調取的證據材料及本案一審庭審筆錄等在案佐證。

    一審法院認為,根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條之規定,在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人,為營業稅的納稅人,應當依照本條例繳納營業稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條之規定,轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當依照本條例繳納土地增值稅。《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條之規定,凡繳納消費稅、增值稅、營業稅的單位和個人,都是城市維護建設稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),都應當依照本條例的規定繳納城市維護建設稅。

    本案中,雖然涉案土地及地上物通過司法拍賣形式進行處置,但司法拍賣也是銷售、轉讓的一種方式。且本案的司法拍賣所得亦已為破產財產交給金兆宏業公司,故對于金兆宏業公司為納稅義務人的事實,一審法院予以確認。

    本案的爭議焦點在于司法拍賣過程中競買公告、確認書中載明的稅費由買受人承擔條款的適用問題。對此,一審法院認為該條款規定的稅費由買受人來承擔系指該筆費用最后的承受主體問題,而非對納稅義務人的變更。而稅務機關的納稅相對方應為納稅義務人,至于納稅義務人與其他相對方之間的責任承擔問題系雙方之間的另案法律關系,應另訴解決,故法院對于順義區稅務局的訴訟請求予以支持,金兆宏業公司的抗辯意見沒有法律依據,法院不予采納。

    對于金兆宏業公司的要求第三人空港天瑞公司代為交納稅款的申請,一審法院認為,本案屬于破產清算過程中的衍生訴訟,且為破產債權確認糾紛案件,順義區稅務局亦不同意空港天瑞公司代為交納,且該申請亦不符合反訴的受理條件,故一審法院對于金兆宏業公司的申請不予準許。同時,金兆宏業公司指出的應當扣減成本的抗辯意見,法院認為,該抗辯意見并沒有相關強制性規定,故法院對上述抗辯意見不予采納。

    綜上,根據《中華人民共和國企業破產法》第五十八條之規定,一審法院判決:確認國家稅務總局北京市順義區稅務局對北京金兆宏業投資有限公司享有破產債權共計六千零二十萬零二千六百八十七元三角一分,其中所欠稅款共計五千五百二十五萬六千五百八十三元三角;滯納金共計四百九十四萬六千一百零四元零一分。一審案件受理費171659元,由北京金兆宏業投資有限公司負擔(于判決生效之日起七日內交納)。

    二審中,當事人沒有提交新證據。本院對一審查明的事實予以確認。

    另查,2019年6月26日,順義區稅務局向一審法院明確其訴訟請求為:確認順義區稅務局對金兆宏業公司享有破產債權共計60202687.31元,其中所欠稅款55256583.3元,滯納金共計4946104.01元,變更原因系扣除了從國土局調取的相應款項。

    本院認為:當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實,應當提供證據加以證明。在作出判決前,當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的,由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。根據當事人訴辯意見及法院查明事實可知,本案二審爭議焦點有二:一是訴爭稅款及滯納金的負擔主體;二是訴爭稅款及滯納金的數額。

    關于第一個爭議焦點。根據我國稅收征管的有關規定可知,在中華人民共和國境內銷售不動產的單位和個人,為營業稅的納稅人,應當繳納營業稅;轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,應當繳納土地增值稅;凡繳納消費稅、增值稅、營業稅的單位和個人,都是城市維護建設稅的納稅義務人,應當繳納城市建設維護稅。

    本案中,空港天瑞公司通過司法拍賣購得涉案土地、房屋及附屬物。雖《競買須知》載明標的物所涉及的一切稅、費等均由買受人承擔,但該約定系司法拍賣過程中對稅費最終承受主體的約定,系拍賣人制定的、買受人和出賣人均應遵守的對費用承擔的約定,不能產生變更法律規定的納稅義務人主體的效力,亦不能阻礙順義區稅務局作為稅收征管部門向金兆宏業公司申報破產債權。

    一審法院認定金兆宏業公司應為訴爭稅款及滯納金的負擔主體,并無不當,本院予以確認。競買須知載明稅費等由買受人承擔,金兆宏業公司可與空港天瑞公司另訴解決。金兆宏業公司以其收到的拍賣款不含稅款、不存在法律意義上的轉讓或銷售行為、未獲得會計意義上的收入等為由主張其非訴爭稅款及滯納金的負擔主體,缺乏法律依據,本院不予采信。

    關于第二個爭議焦點。依據《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》的規定,結合涉案土地、房屋及附屬物的拍賣成交時間、成交價款及金兆宏業公司的破產清算時間,順義區稅務局主張金兆宏業公司欠付稅款55256583.3元、滯納金4946104.01元,具有事實與法律依據,本院予以確認。金兆宏業公司主張土地增值稅計算錯誤,但在本案訴前順義區稅務局與金兆宏業公司的多次溝通及本案一審、二審訴訟過程中,金兆宏業公司均未就其主張提供證據,本院不予采信。金兆宏業公司主張涉案土地的土地出讓金應當從營業額中扣除、順義區稅務局不應征收滯納金,均缺乏事實與法律依據,本院亦不予采信。

    另,順義區稅務局于2019年6月26日向一審法院明確訴訟請求,將其主張的破產債權中應繳稅金的數額自55349329.82元變更為55256583.3元,滯納金的數額自4954172.96元變更為4946104.01元。順義區稅務局變更后的債權數額低于其起訴時主張的債權數額,且金兆宏業公司二審期間的上訴意見與一審期間的抗辯意見并無變化。故一審法院雖未組織金兆宏業公司、空港天瑞公司對順義區稅務局變更后的訴訟請求進行答辯,但不屬于嚴重違反法定程序的情形。

    綜上所述,金兆宏業公司的上訴請求不能成立,應予駁回;一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定,判決如下:

    駁回上訴,維持原判。

    二審案件受理費343318元,由北京金兆宏業投資有限公司負擔(已交納)。

    本判決為終審判決。

    審 判 長 楊 路
    審 判 員 薛 妍
    審 判 員 孫 妍
    二〇一九年九月二日
    法官助理 仵 霞
    法官助理 周艷雯
    書 記 員 盧園園

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    作者:牛魯鵬
    7月15日,盤古大觀5號樓在阿里司法拍賣上掛牌,將在2019年8月19日至20日拍賣。看到這個新聞時,不禁眼前一亮,不僅是因為標的物——盤古大觀中外聞名、開發商有故事,更重要的是我對司法拍賣涉稅業務有過真實的經歷。

    作者曾分別幫助兩家顧問單位處理過司法拍賣涉稅業務,巧的是兩起業務中我的顧問單位都是買受方,并且競拍聲明中都明確了競拍人須承擔交易過程全部稅款,其中一個涉及不同法院輪候查封,但是企業的想法比較簡單,拿到標的物后稅款各自承擔。

    盡管結局都很完美,但是溝通協調處理過程之艱辛,畢生難忘。所以有必要提筆給參與司法競拍的競拍人提個醒。

    一、盤古大觀背景

    要說盤古大觀,那可是鼎鼎大名,來過鳥巢和水立方的朋友都應該有印象,那是不可或缺的背景墻。它距離水立方180米,距離鳥巢500米,地理位置優越,位于北四環中路、亞奧核心區、北京中軸線上,是北京的新地標建筑之一。

    盤古大觀由北京盤古氏投資有限公司(以下簡稱盤古氏)開發,該公司多名職員曾因騙貸罪、騙購外匯罪于2017年獲刑。

    項目總占地面積39360平方米,總建筑面積418484.70平方米,由一幢超5A級寫字樓、三幢國際公寓、一座盤古七星酒店以及全長411米的世界第一商業長廊——龍廊綜合組成。曾在《變形金剛4》中亮相。

    資料顯示,盤古大觀項目之前已經有過兩次失敗的拍賣經歷。

    2018年8月,盤古大觀3號樓的國際公寓盤古七星公館共41套房源——住宅首次開啟拍賣,當時41套住宅市場價約35.4億元,加上同期拍賣的19套辦公地產,總值近80億元。起拍價基本在市場價的6.9-8折間。不過,這起司法拍賣最后因無人出價而流拍。

    2019年2月,北京市第三中級人民法院將上述住宅和辦公地產在阿里拍賣平臺進行第二次拍賣。這一次拍賣的起拍價格與第一次拍賣時相比直降兩成,引發上萬人圍觀,但有意愿參與拍賣者寥寥無幾,最終被北京市第三中級人民法院撤銷。

    而本次要拍賣的是位于龍首位置的5號寫字樓,地下5層地上39層,面積達13.93萬平方米,內部精裝修。目前標的物市場參考價為74.03億元,本次拍賣為第一次拍賣,起拍價為51.82億元,折合單價約為3.72萬元/㎡,增價幅度為500萬元,保證金為10億元。
    10個億的保證金,也起到了去偽存真,把渾水摸魚者、乘機搗亂者、圍標者攔在門外。

    二、稅務風險

    作者從事了十多年的房地產稅務咨詢工作,首先想到的是涉稅的問題。競拍人需要關注法拍聲明中涉稅條款約定,究竟是各自承擔交易稅款,還是全部由買受人承擔。

    《國家稅務總局關于人民法院強制執行被執行人財產有關稅收問題的復函》(國稅函[2005]869號)文件界定了,人民法院的強制執行活動屬司法活動,不具有經營性質,不屬于應稅行為,無論拍賣、變賣財產的行為是納稅人的自主行為,還是人民法院實施的強制執行活動,對拍賣、變賣財產的全部收入,納稅人均應依法申報繳納稅款。

    《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》(法釋[2016]18號)明確,實施網絡司法拍賣的,人民法院應當在拍賣公告發布當日通過網絡司法拍賣平臺公示“拍賣財產產權轉移可能產生的稅費及承擔方式;沒有規定或者規定不明的,人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數額”。

    而本次的《競買公告》第七條“過戶及費用負擔”規定,標的物過戶登記所涉及的稅費均由買受人承擔。但是根據稅法規定,買受人代為承擔的稅款并不能在企業所得稅前列支,也不可以在未來轉讓標的物時加計扣除,將成為沉沒成本。

    本次司法拍賣,實質上是盤古氏被動轉讓不動產,鑒于本次標的物金額巨大,市場參考價為74.03億元,起拍價為51.82億元,因此競拍人在出手前,應做好充分的前期調研籌備工作,包括但不限于項目實地勘察、競得后的資金安排、產權登記過戶的辦理、稅費的繳納、房屋的交割騰退、未來的用途規劃。

    至于稅負,更要做好詳細、精確的稅負測算,做到心如明鏡,方能從容應對。我利用13年的房地產稅務咨詢工作經驗,我對稅費測算、稅務處理進行簡要分析,以期對本次司法競拍有所幫助。

    (一)轉讓方——盤古氏

    1.增值稅及附加

    盤古大觀具體竣工于營業稅時代,盤古氏屬于轉讓老項目,增值稅處理應按照《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號)第九條規定,一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,不得扣除對應的土地價款。

    鑒于項目轉讓體量大,假定競拍者寡,最后按照底價拍出,

    增值稅及附加=51.82/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)=2.76億元

    2.土地增值稅

    標的物屬于盤古氏開發的產品,已經投入使用多年,屬于土地增值稅中舊房,建設成本暫且不可考證且沒有評估價格,依據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)規定,既沒有評估價格,又沒發票的,地方稅務機關可以根據《稅收征管法》第35條的規定,實行核定征收。

    因此暫按《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》(北京市地方稅務局公告2016年第7號)第四十五條核定征收率原則上不得低于5%。

    土地增值稅=51.82/(1+5%)*5%=2.47億元。

    3.企業所得稅

    正常情況下,買受人代被拍賣人承擔的是流轉稅、不包含企業所得稅。

    因為標的物屬于完工產品,應該由盤古氏公司根據當期經營情況按月或季度預繳企業所得稅。但是盤古氏作為被拍賣方,很有可能屬于非正常戶,不排除稅務局將按照法拍公告向競拍人追繳企業所得稅,否則無法拿到完稅證明辦理產權過戶。但是建議競拍人據理力爭、維護自身合法權益。

    如果競拍人自認倒霉主動繳納,但是可恨的是,你竟然不清楚你要繳納多少企業所得稅才了結,就問你怕不怕?

    如果你想清楚要交多少所得稅,就要弄清楚盤古氏企業所得稅征收方式、5號樓建造成本、會計處理(是開發產品還是固定資產),更要命的是還需要了解該公司當期發生的其它的成本、期間費用和其它業務的稅金。

    因為標的物含精裝修,我們假定建造成本為2萬元/平方米(這個造價在奧運會前應該屬于天價了),在賬上仍然屬于開發產品。

    則建造成本=13.93萬平*2=27.86億元

    稅金=51.82/(1+5%)*5%*12%+2.47=2.77億元

    假定當期盤古氏為了調節稅收、不入賬其他成本和費用,

    則買受人應代為承擔企業所得稅=[51.82/(1+5%)-27.86-2.77]*25%=4.68億元

    4.印花稅

    印花稅在以億為單位的小目標前,完全可以忽略不計。

    注意,以上僅是競得人應為盤古氏代繳的稅款。

    (二)買受人—競得人

    1.增值稅

    盤古氏屬于房地產一般納稅人,對于標的物可以自行開具專票,適用稅率為5%。如果盤古氏能夠提供專票,買受方可以取得增值稅進項稅額2.47億元。根據《財政部 國家稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號)第五條規定,進項可以一次性抵扣。

    但需要提醒的是,根據國家信息系統顯示,盤古氏目前被最高人民法院列入失信公司名單,即使被拍賣方為正常戶狀態,因考慮到要繳納增值稅和企業所得稅,一般情況下也不會主動為買受方開具增值稅專用發票,而稅務機關又不能代為開具專票,因此競得人即使作為一般納稅人,存在不能取得增值稅專用發票的可能性,如此一來就存在進項不能抵扣的風險。

    2.契稅

    辦理不動產權登記時,競得人應繳納契稅、**費。契稅=51.82/(1+5%)*3%=1.48億元。

    如果買受人按照拍賣公告繳納了全部稅款、取得了完稅憑證,即使不能取得發票,也不影響買受人辦理產權過戶登記,按照《關于契稅納稅申報有關問題的公告》(國家稅務總局公告2015年第67號)規定,根據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發生土地、房屋權屬轉移,納稅人不能取得銷售不動產發票的,可持人民法院執行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報,稅務機關應予受理。

    3.企業所得稅

    競得人作為一般納稅人,如果真的因為盤古氏屬于不正常戶,不能取得發票時,可以按照《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》(國家稅務總局公告2018年第28號)第十四條規定,憑相關資料證實支出真實性后,其支出允許稅前扣除、計提折舊,但不允許加速折舊。

    綜上,假定按照底價51.82億元成交,買受人共需要承擔稅款11.39億元,稅負約為拍賣價的22%,詳見下表。

    如果競拍者眾、導致拍賣價提升,鑒于測算中增值稅、土地增值稅、契稅均為比例稅率,而企業所得稅成本不變,所以稅負率還將繼續提高,具體以真實成交價、各稅款征收方式以朝陽區稅務局要求為準。

    除了上述稅款,標的物還或有應繳未繳稅款及滯納金。《標的物情況調查表》顯示建成時間約2013年(我的印象是08年奧運會時就存在了)。盤古氏作為業主方,持有房產時,應按照占地面積繳納土地使用稅,對于出租的房產應按照租金收入繳納12%的房產稅,對于自用和空置部分,應按照房產原值繳納房產稅。如果沒有繳納,不考慮罰款的前提下,還有每日萬分之五的滯納金,等同于信用卡利息,不可免除。

    買受人競拍前,在資金上必須打出余量、充分準備。

    (三)不代繳稅款的風險

    也許會有一些老板或企業對法律有所了解,例如稅收征管法及實施細則有規定,納稅人、扣繳義務人必須依照法律、行政法規的規定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款,任何部門、單位和個人作出的與稅收法律、行政法規相抵觸的決定一律無效。

    并且也知道《關于正確適用<最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定>若干問題的通知》(蘇高法電[2017]217號)第四條規定,“因網絡司法拍賣產生的稅費,按照網拍規定第三十條的規定,由相應主體承擔。在法律、行政法規對稅費負擔主體有明確規定的情況下,人民法院不得在拍賣公告中規定一律由買受人承擔”。

    因此可能會有“先拍下來再說,再以稅款承擔的約定條款不合法為由,拒絕繳納稅款”的念頭。

    這樣操作是否有成功的可能性呢?

    我和大家分享一個法院判例,供大家借鑒,《錢宏亮與江蘇省無錫地方稅務局、江蘇省地方稅務局稅務行政管理(稅務)不履行法定職責二審行政裁定書》([2017]蘇01行終893號),案例的大致內容是,上訴人以最高價競得涉案房屋后,隨后向稅務局稅收違法案件舉報中心舉報房產公司涉嫌未按規定繳納拍賣涉案房屋的稅款。舉報中心經調查,未發現存在檢舉的偷逃稅收行為。其后,上訴人對稅局的稅務行政管理及行政復議提起訴訟,最終法院裁決上訴人敗訴。

    法院裁決如下:

    本院經審查認為,首先,無錫市中院發布的拍賣公告以及上訴人與無錫市中院簽署的拍賣成交確認書中均注明拍賣所產生的所有稅費由買受方承擔,上訴人作為涉案房屋的競買人,對于案涉拍賣活動中的稅費具體繳納要求是明知且自愿的,上訴人應當按照既定的內容履行相關義務。其次,法律、法規對于納稅義務人的規定與稅款的實際承擔者是兩個不同的概念,法律、法規在明確納稅義務人的同時,并不意味著禁止其他主體代為繳納,其他主體可以根據相關約定自愿代為繳納稅款。因此,在案涉的司法拍賣以及上訴人申請辦理不動產登記的環節中,由于已經明確了實際應繳納稅費的主體,故不會破壞國家稅收管理制度,無錫地稅局據此認定未發現上訴人所稱的稅收違法行為,具有事實和法律依據。

    盡管江蘇當地有蘇高法電[2017]217號文件的支持,上訴人竟然還是敗訴,因此該案例對于心存僥幸的競拍人有很大的參考價值,值得警醒。

    三、競拍注意事項

    除了稅務風險外,其他的風險也值得關注。競拍網頁也列出六條買房注意事項,如下圖。我們在這里簡要給大家提個醒。

    (一)水電費、物業費拖欠風險

    《競買公告》第七條“過戶及費用負擔”規定,標的物過戶登記手續由買受人自行辦理。所涉及的稅、費以及標的物可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人承擔。

    水、電誰使用誰承擔,因此由承租方承擔一般沒有異議,物業費由誰承擔還要花開兩朵,分情況說:

    (1)如果已經全部出租,則物業費應由承租方承擔。但是作為超5A級寫字樓,承租客戶一般財大氣粗,大概率不會存在拖欠。

    (2)但也不排除部分物業空置,這個時候物業費就有可能存在拖欠。

    5號樓目前物業費30.0元/m2/月,如果未繳納的物業面積較大、時間較長,還真是一筆不小的負擔。

    (二)買賣不破租賃的風險

    《標的物情況調查表》之“租賃情況”情況一欄注明“有出租,詳見附件《5號樓出租情況列表》”,其中剩余租期最長的是租賃單元B3,租期到2028年12月31日結束。因此競買人前期看樣時,應盡量拿到租賃合同,了解合同相關條款、掌握租金收取情況。
    之所以這樣,是因為買賣不破租賃,即就算競拍人拍到了房,也要等租期結束才能入住。對此,我國法律有明確的規定,《中華人民共和國合同法》第229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力”,《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定:“私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”。

    而承租人提出的“優先購買權”則是指出租人出賣房屋時,承租人在同等條件下,依法享有優先購買的權利。《中華人民共和國合同法》第230條規定:“出租人出賣出租房屋的,應當在出賣之前的合理期間內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。

    (三)民間抵押的風險

    競拍人應通過法院、銀行征信系統、公證處等多種渠道了解該房產及被執行人的其他欠債信息。如果有輪候查封,那倒不用緊張,根據《最高人民法院關于查封法院全部處分標的物后輪候查封的效力問題的批復》規定:人民法院對已查封、扣押、凍結的財產進行拍賣、變賣或抵債的,原查封、扣押、凍結的效力消滅,人民法院無需先行解除該財產上的查封、扣押、凍結,可直接進行處分,有關單位應當協助辦理有關財產權證照轉移手續。

    怕的是盤古氏存在民間借貸,高利貸等等,有些債權人經常不按照常規出牌,競拍人競得房產辦理過戶后,他們再出現伺機搗亂,花了錢換來了不安生。
    ……
    作者作為房地產財稅咨詢專業人士,擅長于房地產開發業務的稅收咨詢和籌劃,至于標的物所涉及其他問題,非我所擅長也,建議競拍人提前組建專業的團隊,做好盡職調查,避免競拍后發現問題出現悔拍的情況。

    《競買須知》第三條特別提醒,競買人參與司法拍賣,在競買前應清楚知曉且符合相關法律法規及政策要求,否則自行承擔相應的風險及法律后果。因不符合條件參加競買的,由競買人自行承擔相應的法律責任。

    第十二條補充規定,買受人悔拍逾期未交納拍賣余款的,悔拍買受人的保證金不予退還,依次用于支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。保證金數額不足以彌補兩次拍賣價款差額的,本院可以責令原買受人補交,拒不補交的,本院強制執行。

    如果到了那個時候,真可謂是賠了夫人又折兵。

    綜上來說,競拍人對于司法拍賣需要謹慎對待。如果處理好了對競拍人來說就是個餡餅,如果沒有處理好,則有可能是個陷阱、甚至是個大坑。

    推開我辦公室的窗戶,又看到盤古大觀的巨型顯示屏,不禁想起了清代戲曲家孔尚任所作《桃花扇》中的一段唱詞“眼看他起朱樓,眼看他宴賓客,眼看他樓塌了”。非法經營來錢更快,但合法經營才能走的更遠。希望盤古大觀龍首早日成功處置,找到有緣人,不然空置著真浪費了這黃金地段。

    原文于2019年7月25日載于稅屋網
    (鏈接:http://www.shui5.cn/article/27/128103.html




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    發表于 2020-2-20 05:17:29 |只看該作者
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